Ипотека без поручителей

Еще некоторое время назад подобное предложение было нереальным, но мировые экономические потрясения, существенное развитие российского финансового сегмента и высокий уровень конкуренции привели к значительному усовершенствованию банковских услуг и расширению возможностей для их клиентов. Сегодня многие банковские организации готовы предложить заемщикам ипотечные программы, где не требуется привлечение третьих лиц для поручительства по жилищному кредиту.

Поручительство - это возможность для банка повысить вероятность возврата заемных средств, выданных клиенту на договорных условиях. Любой кредит, оформленный без привлечения поручителей, отличается более высокими рисками для финансового учреждения, поэтому не каждый банк готов предложить подобный формат кредитования.

Ипотека преимущественно выдается на очень долгий период и отличается крупными объемами займов. Это значит, что на протяжении одного либо нескольких десятилетий заемщик должен стабильно и своевременно вносить определенные суммы в счет уплаты долга. Но никто не может ручаться, что за столь длительное время человек на уволится с работы, не столкнется с непредвиденными сложностями или не передумает рассчитываться с банком. Поэтому риски при выдаче ипотеки без поручителей для банковских структур весьма велики.

Для защиты собственных интересов при реализации ипотечных программ без поручительства банкиры разработали ряд условий, которые обладают более строгими ограничениями и жесткими требованиями, нежели традиционный формат ипотеки. Именно поэтому каждому потенциальному заемщику перед оформлением запроса на кредит стоит внимательно изучить все условия программы и соотнести их с собственными возможностями. Предварительно заемщик может рассчитать свои силы на ежемесячный платеж через калькулятор ипотеки — возможно, это сэкономит время.

Правоотношения в ипотечном кредитовании

Понятия ипотеки, поручительства, залога применяются при совершении сделок с использованием кредитных средств и регламентируются соответствующими законодательными актами - ГК РФ, ФЗ-102 и другими.

Ипотека - это разновидность залога, применяемая в сделках с недвижимым имуществом. При ипотеке кредитор накладывает обременение на право собственности на объект, ограничивая тем самым возможности должника по распоряжению имуществом. В случае отказа должника от обязательств по обслуживанию кредита, залоговое имущество переходит в собственность кредитора либо реализуется с торгов, а вырученные средства идут на погашение задолженности.

Поручитель - это дополнительный участник сделки, который выступает гарантом платежеспособности заемщика. При отказе должника от выплат по жилищному кредиту, обязательства перед банком по погашению ипотеки переходят к поручителю.

Оптимальным вариантом для банков является сочетание двух форматов обеспечения - такой подход снижает риски и повышает вероятность возврата кредита. Однако, не каждый заемщик способен одновременно обеспечить исполнение двух условий.

Наибольшую сложность для потенциального заемщика представляет поиск поручителя - далеко не каждый гражданин согласится добровольно ручаться за погашение долгосрочного кредита на несколько миллионов. К тому же банковские условия определяют ряд требований к поручителю, что также усложняет задачу для заемщика.

Условия, отличающие ипотечные программы без поручительства

Исключая процедуру привлечения поручителей, банковские организации защищают себя от повышенных рисков другими способами - увеличением процентных ставок либо размера страховки, снижением кредитного лимита, уменьшением сроков по ипотеке, расширением требований к потенциальному заемщику.

К примеру, банк усиливает проверку клиента, желающего оформить ипотеку, не привлекая поручителей. Для этого, помимо стандартного пакета документации на покупаемый объект, при проверке кредитный инспектор может затребовать дополнительные бумаги — справки из ЖКХ, выписку из домовой книги и любые другие документы по необходимости.
Более тщательно проверяется история квартиры - могут быть запрошены данные о бывших собственниках, техническая документация по объекту, регистрационные сведения. Эти действия также направлены на снижение рисков — банк собирает сведения об объекте, чтобы избежать оспаривания сделки в дальнейшем.

Другим вариантом подстраховки является требование банка о приобретении исключительно вторичного жилья, то есть объекта с оформленным правом собственности. Многие банки отказываются принимать в залог жилье в незавершенном строительстве, ведь тогда к объему рисков добавляется некоторая вероятность замораживания или срыва стройки. При негативном развитии событий банк может оказаться с неликвидным объектом в наличии, который будет весьма проблематично реализовать для покрытия долга.

Если финансовая организация все же соглашается кредитовать новостройку, то перечень требований может дополниться такими требованиями, как расчет посредством банковской ячейки или увеличенный страховой взнос.

Некоторые банковские программы диктуют ряд условий, при соблюдении которых провести альтернативную сделку невозможно или проблематично. Например, банк может выдвинуть условие о приобретении свободного объекта, готового к вселению, без зарегистрированных лиц. Тогда продавец квартиры не сможет подобрать альтернативу и, вероятнее всего, не согласится на сделку.

В таких случаях заемщику можно обсудить с банком возможность предоставления в залог не покупаемой квартиры, а другой недвижимости (если таковая имеется), которая будет равноценным обеспечением.

Созаемщики по кредиту

Помимо поручителей, банк может предложить привлечь созаемщиков в качестве гарантии возврата заемных средств. Стоит помнить, что созаемщики не являются поручителями, так как они солидарно разделяют с должником и права, и обязанности по кредитному соглашению, в то время как поручители лишь гарантируют исполнение кредитных обязательств.

Чаще всего созаемщики привлекаются в ситуациях, когда доходов одного лица недостаточно для оформления необходимой суммы — совокупность доходов потенциального заемщика и привлеченного созаемщика позволяет решить данную проблему.

Также вопрос привлечения созаемщика возникает у лиц, находящихся в браке — супруг заемщика автоматически становится созаемщиком, так как законодательно собственность лиц в браке является совместной и принадлежит супругам в равнозначных долях.
Если гражданин, находящийся в зарегистрированном браке, стремится стать единственным собственником покупаемого объекта, необходимо составление брачного договора с точным указанием распределения прав собственности.

Созаемщиками могут стать родственники гражданина, оформляющего ипотеку, а также юрлица (к примеру, организация-работодатель). Число созаемщиков оговаривается внутренними условиями банка — как правило, возможно привлечение не более трех лиц при условии солидарной ответственности.

Банк в некоторых ситуациях может потребовать исключения созаемщика из ипотечной сделки, к примеру, после бракоразводной процедуры. Стандартной практики в этих вопросах не существует, обычно решения принимаются индивидуально.

Документы для ипотеки без поручителей

Точный перечень документации устанавливается каждым банком самостоятельно в зависимости от обстоятельств и условий конкретной программы, но существует стандартный набор, который необходим заемщику в любом случае:

• Заявление на предоставление кредита по форме, утверждаемой банком;
• Паспорт заявителя и, по необходимости - второй, удостоверяющий личность заемщика, документ;
• Документация о текущем финансовом положении заемщика, подтверждающие наличие первоначального взноса - выписки по счету, депозитные договора и т.п.;
• Подтверждение официальной трудовой деятельности;
• Комплект документации на объект, выступающий в качестве залога по ипотеке — свидетельство о собственности, правоустанавливающие бумаги, заключение оценочной экспертизы, выписка из ЕГРП, технические, регистрационные и другие документы, затребованные банком в рамках проверки залогового объекта;
• При наличии созаемщиков требуется представить комплект документов, аналогичный пакету заемщика;
• Если приобретаемая квартира не является объектом залога, на нее также потребуется собрать пакет документации, аналогичный комплекту бумаг по закладываемой недвижимости.

Когда нельзя оформить ипотечный кредит без поручителей

В некоторых ситуациях без привлечения третьих лиц в качестве поручителей получить одобрение по ипотеке весьма проблематично:

• Если запрос на ипотеку без поручителей подает одинокий мужчина, находящийся в призывном возрасте, то вероятность одобрения практически нулевая. Риск внезапного отбывания заемщика на службу является для банка существенным препятствием для положительного решения;
• При оформлении ипотеки человеком в возрасте до 25 лет может последовать отказ, а при запросе от лица моложе 21 года - отрицательное решение от банка будет гарантировано;
• Небольшой стаж также может послужить причиной для банковского отказа в предоставлении ипотеки - у молодых специалистов зачастую присутствует нестабильность в трудовой деятельности и низкий уровень оплаты труда;
• При покупке земельного участка банковские структуры неохотно оформляют ипотеку. Земельные участки представляют собой неликвидный актив, что повышает риски для банка;
• Приобретение новостройки также входит в группу повышенного риска. Существенно возрастает вероятность отказа в ипотечном кредитовании при покупке жилого объекта на ранней стадии застройки.

Многие сегодняшние банки стремятся соответствовать запросам потребителей и разрабатывают программы, оптимально отвечающие интересам обеих сторон. Для этого банковские структуры изучают новые подходы, например, осваивая ипотечное кредитование без привлечения к сделке поручителей. Но все-таки страховка от рисков существует, просто защиту собственных интересов банк выражает в другом формате - посредством повышения ставок, удорожания кредитов, ужесточения требований и условий. Однако, при высоком уровне конкуренции потенциальный заемщик может выбирать лучшие предложения и оформлять ипотеку на оптимальных для него условиях.